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低前瞻市盈率和高股息率为地产股铺好安全垫

发布时间: 2019-11-08 17:29:19   |  人气: 1184

洪坎财经的廖凌志

目前,市场对房地产行业的普遍担忧主要来自市场认为其未来的销售将受到政策和需求的影响,这将导致急剧下降,因此它害怕投资。但是这个行业的未来并不像市场认为的那么悲观。今年1-8月,商品房销售额达到95373亿元,增长6.7%。试想,即使在今年如此巨大的政策和经济压力下,该行业仍能实现增长,因此必须有真正的需求来促进销售增长。退一步说,即使未来房地产形势继续严峻,总销量没有增加,根据国外房地产行业的趋势,大型房地产开发商(前30名)也将受益于集中度和规模效应的提高,未来实现稳定增长的可能性仍然很大。

正如巴菲特所说,价值投资是50美分购买一美元资产,所以关键是判断这家房地产公司目前是否被低估,未来利润不会大幅下降。

房地产行业与其他行业的不同之处在于,当年的利润并不代表真实的销售情况,销售金额结转至营业收入,一般为一至两年。因此,如果我们能够估计公司今年的销售情况,并根据历史情况获得股权比率和净利率,我们就可以计算出公司的“实际利润”。除以当前市值,我们可以得到代表公司真实估值的前瞻性市盈率。然而,如果股息收益率高,这意味着公司目前的投资价值高,公司愿意与股东分享利润。在这里,笔者选择了a股和h股较大的房地产公司进行观察。(见表1)

我们可以看到,这些房地产公司2019年的大部分预期市盈率低于5倍,而中国奥林匹克公园和时代房地产等公司的估值也低于3倍。可以说,房地产确实处于相对较低的估价状态。从股息率来看,除阳光城和融创外,由于融资规模扩大等原因,股息率低于3%,其他房地产公司高于3%,有的高于5%。考虑到该行业的后盈利特征,如果股价未来不上涨,他们未来的股息收益率将会更高,因此他们的安全缓冲将会更厚。

此外,在今年的房屋销售压力更大,如果你也能在这个时候逆着销售增长的趋势,那么未来应该会有更多的潜力。

根据凯利截至今年8月的销售数据,中型住宅企业应该会有更好的增长(见表2)。其原因是,虽然大型房地产公司与规模较小的中型房地产相比,规模和资本成本较低,土地储备丰富,但基本实现了全国范围内的分销,突破地域难以增加销售额。此外,一些中型房地产公司,如中国奥林匹克公园和时代地产,在并购和旧房改造方面也有其独特的优势。像金茂这样的城市经营的土地收购模式已经成为其核心竞争力,这是大公司力所不及的。

如果我们以“以合理的价格收购优秀公司”为投资原则,在当前经济环境下能够保持稳定增长的房地产公司无疑在行业中尤为优秀。此外,低前瞻性利润和高股息收益率为他们提供了一个厚厚的安全缓冲。选择并投资于被低估且有增长势头的优秀房地产公司,在未来很有可能获胜。

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